Частные инвесторы снова готовы вкладываться в петербургские новостройки

С конца 2008 года, в период обострения финансового кризиса, граждане предпочитали хранить деньги в банках. Но к началу 2011-го ставки по депозитам достигли минимума, опустившись ниже инфляции. Вложения в ценные бумаги слишком рискованны: рост на фондовом рынке быстро сменяется падением. Зато цены на новую недвижимость в последние месяцы демонстрируют уверенный рост.

Увеличение спроса на строящееся жилье с конца 2010 года заметили не только застройщики, но и банкиры – впервые финансисты говорят о том, что спрос на кредиты для покупки нового жилья превысил спрос на кредиты для покупки квартир на вторичном рынке. Покупается жилье не только для собственных нужд, но и в инвестиционных целях. «Конечно, сейчас инвесторы не покупают квартиры подъездами, как это нередко бывало до кризиса, но интерес к жилью есть», – отмечает заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.

Перманентный рост
Купив сегодня квартиру в начальной стадии строительства, можно неплохо заработать на ее продаже, когда дом будет введен в эксплуатацию. Зачастую застройщики начинают привлекать средства после получения разрешения на строительство, когда строительная компания даже не приступила к возведению дома. В этот момент клиенты получают возможность приобрести квартиру по самым низким ценам. «С повышением строительной готовности объекта растет и его цена. В среднем стоимость квадратного метра увеличивается на 25-30%, но если одновременно растет и рынок, то разница в цене между стадией котлована и готовым домом может достигать 40% и более. Например, жилой комплекс «Гражданский» компании «ЛЭК» в начале 2010 года продавался по средней цене 55,25 тыс. руб. за кв. м. На сегодняшний момент средняя цена на объекте – 72,5 тыс. руб. за кв. м. То есть подорожание составило 31%», – рассказывает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко.

Выбор объекта
В Петербурге нет районов, где можно было бы не глядя покупать жилье в расчете, что его стоимость в течение 1,5-2 лет будет расти опережающими темпами, то есть выше средних по городу. «Это не вопрос районов, а вопрос объектов. Цена во многом зависит от текущей потребности застройщика в денежных средствах. Можно поймать очень интересные предложения. Как правило, если стоимость квадратного метра на 5-7% ниже среднерыночной, то квартиры моментально расхватываются», – говорит заместитель председателя правления управляющей компании «Арсагера» Алексей Астапов. По мнению Ольги Трошевой, интересные предложения есть сейчас у Группы компаний «Пионер» в жилом комплексе Yellow Submarine на проспекте Просвещения, цена квадратного метра там сейчас составляет 55 тыс. руб., потенциал роста – на 40-50%. Привлекательное предложение, по словам эксперта, у компании «Полис Групп» в жилом комплексе «Янтарь», расположенном в Новом Девяткино.

Выбирая актив для инвестиций, аналитики прежде всего обращают внимание на репутацию застройщика, оценивают транспортную доступность объекта, конкурентную среду, кто из застройщиков может начать строительство поблизости, возможность обострения ценовой конкуренции, демпинга, а также ликвидность квартиры. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 32-38 кв. м либо двухкомнатные около 40 кв. м.

Доходная недвижимость
Понятно, что по степени ликвидности недвижимость не может соперничать с ценными бумагами, но рыночные риски вложений в жилье ниже рисков инвестиций в акции. Как правило, рынок недвижимости медленно реагирует на изменение экономической ситуации. Обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов есть в запасе от трех до шести месяцев, чтобы продать инвестиционную недвижимость при возникновении экономических проблем. Но даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдавать ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, превышающий доходность по банковским депозитам. При этом часто цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости друг от друга, то есть при снижении цен на жилье арендные ставки могут расти, возможна и обратная ситуация. Это снижает инвестиционный риск. Правда, после получения объекта придется привести его в состояние, пригодное для проживания, – это может стоить от 200 тыс. до 500 тыс. руб.

«Стандартный вариант сдачи квартиры – это черновая отделка. В таких квартирах выполняется стяжка полов, подводятся все необходимые трубы, производится разводка электричества, устанавливаются окна, входные двери», – объясняет Коваленко. По его словам, многие застройщики предлагают квартиры с полной отделкой. Например, на объектах компании «ЛЭК» отделка стоит 6 тыс. руб. за кв. м., а в жилом комплексе «У метро Звездная» и «Лондон Парк» в определенных типах квартир покупатель получает отделку бесплатно.

Еще одно преимущество инвестиций в недвижимость в том, что под нее можно получить банковский кредит в размере от 60% до 80% от рыночной стоимости объекта. При этом продолжать извлекать доход, сдавая квартиру в аренду, а полученные средства направлять на погашение кредита. Например, сегодня в Петербурге однокомнатную квартиру возле метро можно легко сдать за 19-20 тыс. руб. в месяц без учета коммунальных платежей. Таких ежемесячных платежей хватит, чтобы без дополнительных обременений для семейного бюджета погашать кредит, превышающий 1 млн руб.

На заметку: хотите с максимальной выгодой вложить ваши денежные средства? В таком случае приобретайте апартаменты в Хорватии. Таким образом вы не только с умом вложите деньги, но и сможете в любое время года отдохнуть в этой замечательной стране.

Рискованная недвижимость
Основные риски инвестора в недвижимость связаны со сроками сдачи объекта, впрочем, и их можно нивелировать, продав уже почти готовое жилье до оформления права собственности на него. Порядок действий и риски зависят от того, какая схема застройки применяется. Если договор заключен согласно 214-ФЗ, то порядок продажи объекта регламентируется статьей 11 этого закона. Уступка требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

«Это означает, и обычно подобное условие продублировано в договоре, что передать свои права и обязанности дольщик может лишь с согласия застройщика. При этом уступка требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами документа о передаче объекта. В связи с уступкой по 214-ФЗ необходимо зарегистрировать соглашение, только с момента регистрации новый дольщик приобретет права», – разъясняет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Юрий Халимовский.

Если используется иная договорная схема покупки строящегося жилья (предварительный договор купли-продажи или иное соглашение, подменяющее договор долевого строительства), то регистрации соглашения о замене стороны (покупателя) не требуется, но согласие застройщика все равно необходимо, поскольку одновременно с требованием обычно передается и долг по оплате остатка стоимости квартиры. «Передача прав не является основанием для изменения договора в целом или его отдельных условий, тем не менее изредка на фоне перемены стороны застройщики пытаются склонить нового дольщика к внесению в договор корректив, в частности, о сроке», – отмечает Халимовский.

Наибольшие риски связаны с расчетами. Новый дольщик рассчитывает на то, что часть цены квартиры уже погашена, и ему необходимо убедиться, изучив платежные поручения, квитанции, приходные ордера, акты сверки, какая именно сумма и в какие сроки была внесена, в противном случае его долг может составить большую сумму, нежели представлялось изначально. «Следует внимательно изучить условия договора и дополнительных соглашений к нему, а также убедиться, что новому дольщику известны все документы, регулирующие отношения с застройщиком, поскольку часто очень важные вопросы вынесены за пределы основного текста договора в дополнительные соглашения. В частности, это могут быть сроки строительства, использование денежных средств, особые условия расторжения договора, третейская оговорка», – советует юрист.

Источник: http://www.bpn.ru/publications/59568/