Дорогая протекция

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило внести изменения в законодательство, чтобы защитить заемщиков от резкого изменения цен на жилье. Это позволит избежать проблем, с которыми в кризис столкнулись как банки, так и их клиенты, неспособные продолжать выплачивать взносы по ипотечным кредитам. Последние нередко не только лишались квартиры, но еще и оставались должны банку.

Глава АИЖК Александр Семеняка внес предложение изменить законодательство, чтобы защитить заемщиков, берущих ипотечные кредиты. По его словам, необходимо застраховать людей, взявших ипотечный кредит, от ответственности перед банками в случае резкого изменения цен на жилье. Во время кризиса сложилась неприятная ситуация, когда заемщики, оплатившие часть кредита, но не способные продолжать его дальше гасить, не только лишались квартиры, но и оставались должны банку. Из-за сильно просевших цен на недвижимость финансовые институты были просто не в состоянии реализовать жилье по сумме, равнозначной сумме кредита. В результате заемщик-неудачник был вынужден выплачивать банку разницу между рыночной стоимостью квартиры и суммой кредита. "Если произошло взыскание и квартира реализована, у нас в подавляющем большинстве случаев заемщик продолжает оставаться должником банков. Мы считаем, что надо законодательно это изменить. Если заемщик теряет квартиру, его остаточный долг должен обнуляться", - заявил Семеняка на совещании премьер-министра по вопросу содействия развитию жилищного строительства.

Нельзя сказать, что Владимир Путин принял предложение с энтузиазмом, премьер опасается, что дополнительная страховка увеличит и без того неподъемную стоимость ипотечных кредитов. Впрочем, премьер попросил главу АИЖК проработать предложение более детально, чтобы вернуться к этому вопросу позднее. "Проблема, которую мы увидели во время кризиса, - что люди взяли ипотечный кредит, купили квартиру по докризисным ценам, потом у них исчез источник дохода. Банк подает на взыскание, начинает судиться, во время суда продолжают начисляться проценты, квартира продается уже по более низким ценам и не полностью погашает требования банка. Поэтому человек, потеряв квартиру, продолжает оставаться должником банка", - отметил Семеняка. Как добавила глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина, если подобные изменения будут внесены в законодательство, с одной стороны, объем ипотечных кредитов уменьшится. С другой - качество заемщиков может заметно улучшиться.

Банкиры согласны с тем, что во время кризиса обозначенная Александром Семенякой проблема стояла достаточно остро. "Необходим комплексный подход к защите участников процесса ипотечного кредитования от падения цен на недвижимость: заемщиков, банков, инвесторов в ипотечные ценные бумаги", - говорит исполнительный вице-президент РосЕвроБанка Сергей Гордейко. Уже существует возможность застраховать финансовые риски при кредитовании с маленьким первоначальном взносом. Такое кредитование все еще дорогое и не очень удобное из-за страхования на весь срок действия кредита. Вот как видит вероятные изменения Сергей Гордейко: "Возможно, имеет смысл оценить целесообразность введения обязательности страхования кредитов от финансовых рисков, вызванных невозможностью вернуть средства от продажи заложенного имущества. То есть страхованию подлежат все кредиты с первоначальным взносом меньше определенной величины (30% - как вариант). Взносы по такому страхованию уплачиваются ежегодно. Желательно добиться снижения стоимости такой страховки".

Однако эксперт добавляет, хотя действия регулятора полезны для банковской системы и приведут к ее оздоровлению, все они связаны с дополнительными затратами, а значит, в конечном итоге увеличение стоимости кредита как результат подобного изменения в законодательстве неизбежно. "В любом случае увеличение надежности системы ипотечного кредитования для его участников приведет к возрастанию затрат и потребует совершенствования системы обращения взыскания заложенного имущества и системы оценки имущества при страховании. Подобное страхование за счет банка достаточно быстро может привести к увеличению процентных ставок по кредиту", - говорит Сергей Гордейко.
Нина Смирнова, генеральный директор СК "АИЖК":

— Одна из причин, по которой люди не хотят брать ипотечный кредит для улучшения своих жилищных условий, — это опасение, что в случае прекращения выплат по кредиту можно лишиться не только квартиры, на покупку которой был
взят данный кредит, но и другого имущества. На наш взгляд, если законодательством будет установлено ограничение на возможность взыскания с ипотечных должников имущества, которое не является предметом залога, это приведет к повышению доступности ипотечного кредита для населения. По нашим расчетам, при введении такого страхования банки могут поднять процентные ставки несущественно, в пределах тех допустимых норм, которые не обременят заемщика. При разных характеристиках кредита это будет от 0,5 процентного пункта и ниже. Перераспределение кредитного риска между банками и страховыми компаниями защитило бы и банки во время кризиса, когда заемщики прекращали платить по кредитам и квартиры приходилось реализовать, причем часто с большим дисконтом. И, возможно, мы бы не увидели существенного изменения условий ипотечного кредитования: повышения ставок
по ипотечным кредитам и массового отказа банков от предоставления доступных ипотечных кредитов (с первоначальным взносом до 10% от стоимости жилья). Законодательно закрепленная обязанность банков заключать договоры ипотечного страхования по высокорисковым ипотечным кредитам станет гарантом формирования стабильной системы ипотечного кредитования.