Московские хрущевки стали неинтересны инвесторам

Такое впечатление, что наконец-то заработает формула, которую, как мантру, повторяли многие участники рынка, начиная с кризисной осени 2008-го: «Дорогое будет дорожать, дешевое — дешеветь».

Но обо всем по порядку. Остановка программы сноса некомфортного жилья состоялась де-факто (де-юре эту программу никто не отменял). Дело в том, что в начале года московские застройщики традиционно просматривали новые планы работы по жилищному строительству в Москве и не обнаружили в них привычных объемов реконструкции ветхого жилья. После этого строители забили тревогу, но которую и откликнулась пресса. Суть в следующем: так или иначе, снос микрорайонов/кварталов ветхого жилья — существеннейший резерв работы таких крупных домостроителей, как СУ-155, ДСК-1, Дон-строй и т.п.

Рентабельность реконструкционных проектов, конечно, не была такой высокой, как в случае свободных площадок. Однако снос ветхих кварталов позволял, во-первых, обеспечить масштабный фронт работ для домостроительных комбинатов, а во-вторых, «наиграть» в ходе строительства интересные площадки под свои проекты. Классика жанра в этом отношении — дом на Беговой: первоначально эта площадка была отведена под переселенческие задачи. Или же проект Давыдково, мкр.1,2 от Миракса, где сочетались дома бизнес-класса и дома для переселенцев. Какие теперь перспективы у ветхого жилья — совершенно непонятно. Специфика этой работы подразумевает долгое вхождение застройщика в работу, так как первоначально решается задача удовлетворения переселенцев новым жильем, а это может тянуться годами. Понятно, что теперь ни к 2012, ни к 2014-му году все хрущевки снесены не будут. Речь о «брежневках»-девятиэтажках тем более не идет — а их состояние немногим лучше, чем у пятиэтажных предшественников.

Теперь о поправках в закон об обеспечении жилищных прав граждан при переселении, прошедших все три слушания в Мосгордуме. Поправки затрагивают несколько аспектов процесса, однако для рынка важно то, к чему они могут привести в конечном итоге. А приводят они к следующему: теперь проживающие в «хрущебах» на основании договора социального найма, найма или безвозмездного пользования теряют возможность получать при расселении законные 18 кв. метров площади на человека в том случае, если их очередь не подошла или они вообще не стоят в очереди по улучшению жилищных условий.

Что это за потеря, я объясню на основе личного опыта: в 1996-2002 годах я снимал 1-комнатную квартиру в хрущевке в Мневниках. Хозяевами была семья из четырех человек, которые не стали приватизировать это жилье (и правильно сделали, кстати). Когда дом пошел на снос (теперь там Крост возводит дома своего Велтон-парка), эта семья получила 3-комнатную квартиру в 75 кв. метров в том же районе, в новом доме серии П-44Т. Нетрудно было подсчитать, что эти квартиры различаются по цене примерно в три раза. То есть вместо одной квартиры по закону люди получили три таких квартиры. В соответствии же с нынешними поправками они бы получили все ту же однокомнатную квартиру, причем (опять же в соответствии с принятыми поправками) вполне возможно, что в каком-нибудь старом доме.

Замечу, что страдают от новых поправок лишь те, кто имел договор найма такой квартиры — собственники квартир остались в старом положении. Также замечу, что поправки еще должны быть подписаны мэром Собяниным.

В итоге ситуация следующая: те проживающие по договору, кто ожидал в своих хрущевках счастливого момента расселения, могут со спокойной совестью идти и приватизировать свое жилье, а затем выставлять его на рынок. Смысл держать подобное жилье в такой ситуации исчез полностью. А это приведет к увеличению выставленных на продажу столичных хрущевок на фоне и без того растущего предложения квартир в Москве.

Те же, кто планировал инвестировать в хрущевки, чтобы получить в ходе расселения новую квартиру увеличенного метража (пусть и с доплатой по строительной себестоимости), также могут расслабиться. Те кварталы хрущевок, в которых сейчас идет работа, скоро будут добиты, а новых фронтов работ не предвидится.

Что имеем в итоге? Огромный пласт мало кому интересных хрущевок — и очередной толчок к снижению ввода нового жилья в ближайшие годы. Дорогое теперь точно будет дорожать, а вот хрущевки... Их рыночная перспектива весьма туманна.